A ribadirlo è la risposta all'interpello numero 247 del 14 aprile 2021 dell'Agenzia delle Entrate.

 

Superbonus 110 per cento, le spese per gli interventi agevolabili rientrano nella maxi detrazione anche per i lavori su un edificio costituito da più unità immobiliari in comproprietà.

 

Superbonus 110 per cento, anche per le spese relative ai lavori da effettuare su un edificio in comproprietà si ha diritto alla maxi detrazione prevista dal decreto Rilancio.

A chiarirlo è la risposta all’interpello numero 247 del 14 aprile 2021.

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate ribadisce che, dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, la maxi agevolazione spetta anche per gli interventi realizzati su edifici non in condominio ma composti da più unità immobiliari (fino a 4).

Le spese relative ai lavori realizzati su tali unità immobiliari sono agevolabili sia nel caso in cui tali unità immobiliari appartengano ad un unico proprietario, sia nel caso in cui appartengano a più comproprietari.

Il limite massimo di spesa per i lavori, ammesso in detrazione, si ottiene dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento con contabilità separata.

Superbonus 110 per cento: maxi detrazione anche per interventi su un edificio in comproprietà

Il superbonus 110 per cento è l’oggetto di diversi documenti chiarificatori pubblicati dall’Agenzia delle Entrate dall’introduzione dell’agevolazione prevista dal decreto Rilancio.

La risposta all’interpello numero 247 del 14 aprile 2021 si esprime sugli interventi da realizzare su un edificio composto da più abitazioni possedute in comproprietà.

Nel caso concreto, infatti, la proprietà dell’edificio è divisa in due parti tra due coniugi e riguarda uno stabile composto da due unità abitative, non funzionalmente autonome e con accesso comune dall’esterno.

A completamento dell’edificio c’è anche un magazzino, per un quarto dell’istante e per tre quarti della moglie.

All’Agenzia delle Entrate viene richiesto se sia possibile beneficiare dell’agevolazione per diversi interventi, tra i quali:

• la coibentazione termica delle pareti verticali perimetrali, considerate parti comuni;
• la sostituzione dei serramenti, sui singoli appartamenti;
• la coibentazione del solaio sottotetto non riscaldato;
• la copertura, che però essendo di chiusura a un sottotetto non riscaldato non rientra negli interventi legati al 110 per cento ma nel bonus ristrutturazione con detrazione al 50 per cento.

Prima di concentrarsi sugli aspetti specifici della richiesta, l’Agenzia delle Entrate richiama le modifiche della Legge di Bilancio 2021.

La maxi detrazione spetta anche per gli interventi realizzati su edifici non in condominio ma composti da più unità immobiliari, fino ad un massimo di 4.

Le spese agevolabili, nel rispetto dei requisiti di legge, sono quelle relative ai lavori realizzati sulle unità immobiliari sia nel caso in cui tali unità siano di proprietà di un unico proprietario, sia nel caso in cui appartengano a più comproprietari.

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate richiama anche la circolare numero 24 del 2020: la circolare chiarisce che nel caso di più interventi agevolabili realizzati sullo stesso edificio, il limite massimo di spesa ammesso in detrazione si ottiene dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento.

Occorre tuttavia fare attenzione perché i lavori devono avere contabilità separata, per poter accedere all’agevolazione.

Superbonus 110 per cento: gli interventi agevolabili

Dopo i chiarimenti più generali, l’Agenzia delle Entrate fornisce delucidazioni su aspetti specifici presentati dall’istante.

 

Uno di tali aspetti riguarda la sostituzione dei serramenti, un intervento che può beneficiare autonomamente dell’ecobonus ma anche del superbonus 110 per cento.

Per avere accesso alla maxi detrazione, tuttavia, l’intervento deve essere “trainato” da un intervento trainante ed essere effettuato congiuntamente.

Deve inoltre comportare il miglioramento di almeno due classi energetiche e, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Ulteriori chiarimenti sono forniti riguardo alla coibentazione del sottotetto.

Tale intervento, dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, rientra tra gli interventi trainanti finalizzati all’efficienza energetica senza che il concetto di superficie disperdente sia vincolato soltanto al locale eventualmente esistente.

Rientra quindi nel superbonus anche la coibentazione del sottotetto, nel presupposto di un intervento su più del 25 per cento della superficie disperdente.

Tale superficie deve essere raggiunta con la coibentazione delle superfici che, prima dell’intervento, delimitano il volume riscaldato verso l’esterno, vani freddi o terreno.

 

L’importo totale della detrazione che spetta dovrà essere ripartita tra i detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa, tenendo conto dei costi sostenuti e documentati.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Data di pubblicazione: 15/04/2021

Fonte: Informazione fiscale 

Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 241 del 13 aprile 2021.

Bonus ristrutturazione anche per gli immobili di categorie fittizie trasformati in abitazione: via libera alla detrazione per i lavori effettuati in presenza dei requisiti solitamente richiesti.

 

Bonus ristrutturazione, è accessibile anche per gli immobili di categorie fittizie che vengono frazionati e trasformati a fine lavori in più di una abitazione. In presenza dei requisiti richiesti, non c’è nessun veto sulla possibilità di beneficiare della detrazione per gli interventi effettuati.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021.

Sotto la lente di ingrandimento l’agevolazione prevista dall’articolo 16-bis del TUIR che prevede una detrazione dall’imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute egli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. E sulle parti comuni degli edifici anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria.

Grazie a varie proroghe disposte nel tempo, l’ultima con la Legge di Bilancio 2021, i contribuenti hanno la possibilità di accedere a una detrazione pari al 50 per cento sulle spese sostenute, entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare, dal 26 giugno 2021 al 31 dicembre 2021.

Bonus ristrutturazione anche per gli immobili di categorie fittizie trasformati in abitazione

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulle regole per beneficare delbonus ristrutturazione arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente che ha stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisito del diritto di usufrutto vitalizio sulla quota di metà unità immobiliare, parte parte di un fabbricato censito nella categoria catastale fittizia F/4, ovvero unità in corso di definizione, sottoposto a vincolo storico artistico.

Il fabbricato in principio era accatastato come albergo e nella stessa data di stipula del contratto preliminare è stato stipulato anche un contratto di appalto per la ristrutturazione dell’unità immobiliare.

L’immobile acquistato, infatti, è rientrato in un progetto di frazionamento in più unità abitative e radicale ristrutturazione dell’albergo, l’unità in corso di definizione acquistata al termine dei lavori risulta come un’abitazione di categoria A/2.

Alla luce della situazione descritta, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di beneficiare del bonus ristrutturazione previsto dall’articolo 16-bis del TUIR.

Con la risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021, arriva un via libera sulla possibilità di beneficiare della detrazione del 50 per cento:

“Nel presupposto che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla norma, potrà fruire delle agevolazioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR nel limite di detrazione di 96.000 euro, riferito all’unità immobiliare censita al catasto all’inizio degli interventi di ristrutturazione.

Considerato che l’unità è censita, a seguito del frazionamento dell’unità alberghiera, nella categoria catastale F/4, l’agevolazione potrà essere fruita a condizione che, alla fine dei lavori, sia distintamente accatastata in A/2”.

Bonus ristrutturazione, i chiarimenti delle Entrate sugli immobili di categorie fittizie

 

L’agevolazione, come specifica l’Agenzia delle Entrate, tra gli altri casi, è applicabile anche ai lavori effettuati su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Ma è possibile accedere al bonus ristrutturazione solo per gli interventi su edifici esistenti che non devono realizzare una nuova costruzione, fanno eccezione la realizzazione di autorimesse e di posti auto pertinenziali. Questo aspetto deve risultare dal titolo edilizio che autorizza i lavori.

Nel caso analizzato, infatti, l’operazione dovrà essere qualificata dall’ufficio tecnico del Comune competente come intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non un intervento di nuova costruzione.

Sulla tipologia di immobile, oggetto dei lavori, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’unità al centro del quesito rientra nelle categorie fittizie nate dall’“esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane)”.

Già con la circolare numero 19/E del 2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i ruderi che rientrano nella categoria catastale F/2, unità collabenti, rientrano pienamente nel campo di applicazione del bonus ristrutturazione previsto dal TUIR.

Pur essendo fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, possono essere considerati come edifici esistenti, già costruiti e individuati catastalmente.

La stessa considerazione va fatta nel caso in cui, prima degli interventi, l’immobile esistente sia frazionato in più unità immobiliari provvisoriamente accatastate in categoria F/4, destinate ad abitazioni.

Ma, in conclusione, l’Agenzia delle Entrate mette in guardia:

“Si ricorda che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, ai fini dell’individuazione del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Tutti i dettagli nel testo integrale della risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Data di pubblicazione: 14/04/2021

Fonte: Informazione fiscale 

Spetta il superbonus 110% e il Sismabonus alla demolizione e ricostruzione di tre unità immobiliari distinte che diventano unica abitazione con pertinenza.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 242 del 13 aprile è positiva alle richieste di chiarimento del contribuente sia per l’applicazione del Superbonus 110% che per il Sismabonus.

Il caso riguarda due coniugi comproprietari di un'unità immobiliare residenziale con relativo garage pertinenziale e di due unità immobiliari non residenziali (accatastate in C/2 e C/6) "attigue", che intendono procedere alla demolizione e ricostruzione, "senza aumento di volumetria", per ottenere una unica abitazione con relativa pertinenza. 

L’abitazione dotata di riscaldamento è funzionalmente indipendente mentre le due unità non residenziali "sono prive di allacciamenti" e hanno ognuna il proprio ingresso.  

Il contribuente chiede se può accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico (di cui all'articolo 14 del d.l. n. 63 del 2013) per: 

• la sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con installazione di pompa di calore,
•  l'impianto di riscaldamento a pavimento e la ventilazione meccanica controllata(VMC), 
• l'isolamento dell'involucro dell'edificio, delle pareti, pavimenti e copertura del fabbricato,
• l'installazione di infissi e di impianto fotovoltaico e relativo sistema di accumulo. 

L'Istante chiede altresì se può accedere agli interventi antisismici (di cui all'articolo 16, del d.l. n. 63 del 2013) per: 

• la realizzazione delle "fondazioni" e la realizzazione di tutta la struttura portante del fabbricato, comprese pareti e tetto. 

Chiede, infine di precisare i massimali di spesa previsti per accedere alla detrazione del "Superbonus". 

L’Agenzia delle Entrate dopo aver ripercorso argomentando tutto l’iter normativo del Superbonus e Sismabonus,  ricorda che da ultimo la legge di bilancio 2021 ha previsto che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati « dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».  Precisa che, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. 

 

La circolare n. 24/E del 2020 ha, altresì, precisato che il Superbonus spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia". 

 

Al riguardo, si ricorda che detta qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali. 

 

Ai fini del Superbonus occorre quindi che dal suddetto documento amministrativo risulti che l'intervento rientri nella ristrutturazione edilizia. 

 

Per quanto riguarda le modalità di determinazione del limite massimo di spesa agevolabile,  se si realizza un intervento che comporta l'accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell'ambito della demolizione e ricostruzione, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori. 

 

Inoltre, come precisato nella citata circolare n. 30/E del 2020 che ha richiamato la risoluzione n. 60/E del 2020, nel caso in cui sul medesimo immobile siano interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. 

 

Ciò implica, in sostanza, che qualora siano realizzati sul medesimo edificio, ad esempio, la posa in opera del cappotto termico sull'involucro dell'edificio e interventi di riduzione del rischio sismico (interventi "trainanti"), il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese, in quanto per la medesima spesa non è possibile fruire di più detrazioni. 

 

E’ possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d'uso del fabbricato originario in abitativo, purché tale variazione sia indicata nel provvedimento amministrativo che assente i lavori e sempre ché l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio. 

 

Con riferimento agli interventi antisismici, si rileva che rientrano nell'ambito applicativo della disposizione tutti gli interventi funzionali all'adozione di misure antisismiche che dovranno essere oggetto di asseverazione rilasciata dal professionista abilitato ai sensi dell'articolo 119, comma 13, lettera b), del decreto Rilancio, dalla quale risulti l'efficacia dei lavori eseguiti ai fini dell'adozione di misure antisismiche riguardanti gli elementi strutturali dell'edificio.

 

L’agenzia  pertanto, nel presupposto che gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrino tra quelli di ristrutturazione edilizia come risultante dal titolo amministrativo da parere favorevole per l’accesso al beneficio del Superbonus e in merito ai limiti di spesa indica le seguenti modalità: 

 

- per gli interventi antisismici di cui al comma 4 dell'articolo 119, il limite di spesa è pari a 96.000 euro per ciascuna delle tre unità immobiliari che costituiscono l'edificio prima dell'inizio dei lavori (gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l'abitazione con la relativa pertinenza, unitariamente considerate); 

- per gli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1 e 2 dell'articolo 119, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile (trainanti e trainati) è calcolato con riferimento solo all'unità abitativa, trattandosi dell'unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Data di pubblicazione: 13/04/2021

Fonte: Informazione fiscale